Eteck faciliteert unieke samenwerking op de Zuidas. Belegger deelt warmteoverschot met sociale buren
De situatie
Op de Zuidas te Amsterdam startte in 2019 een aantal nieuwe ontwikkelingen. Zo ook The Pulse of Amsterdam, een gebouw gericht op duurzaamheid en leefbaarheid met 200 appartementen waarvan 150 middenhuur, 36.000 m2 kantoorruimte, een bioscoop met negen zalen, vijf horeca-units, een supermarkt en een heus stadsbos op de negende verdieping. Eigenaar daarvan is de Duitse belegger Union Investment Real Estate. Ontwikkelaar Edge en bouwende ontwikkelaar VORM zijn verantwoordelijk voor de totstandkoming van het iconische pand. Letterlijk daarnaast ontwikkelde Woonstichting Lieven de Key de woontoren Stepstone met 216 sociale, betaalbare huurappartementen voor jongeren van 18 tot en met 28 jaar. De gemeenschappelijke deler van deze twee projecten was warmteleverancier Eteck. Die laatste had voor The Pulse een ingenieuze all-electric warmte-koude-installatie ingepland. Lieven de Key was nog op zoek naar een efficiënte wijze om de woningen van de jongeren van warmte (en koude) te voorzien. En toen ontstond daar op de Zuidas iets heel moois: samenwerking op het hoogste niveau.
Het idee
Rik Harmsen, gebiedsontwikkelaar bij Lieven de Key kent Marc Vriens van VORM goed. Ze zijn ex-collega’s. Ook hebben ze beiden hartelijke betrekkingen met Merijn Brouwer, directeur nieuwbouw van Eteck. Harmsen: ‘Eind 2019 kregen we van projectbureau Zuidas de gelegenheid om een sociale 80 meter hoge sociale woontoren neer te zetten op 24×24,5 m2 grond, midden op de Zuidas. Uiteindelijk duurzaam en snel steigerloos gerealiseerd, volledig prefab met een totale bouwtijd van 22 maanden.’ Harmsen wist van Vriens dat er een enorme WKO-installatie werd gebouwd voor The Pulse en realiseerde zich dat voor dat gebouw vooral veel koude voor koeling nodig was, omdat de grootste ruimte voor kantoren was ingeruimd. ‘In mijn hoofd ontstond een idee. Wat als onze bewoners het overschot aan warmte, die vanuit het proces ontstaat, kunnen gebruiken? Kon dat warmte-overschot van de installatie van The Pulse gekoppeld worden aan onze woontoren ernaast?’ Met dit idee stapte hij naar Marc Vriens en Merijn Brouwer. Met z’n drieën waren ze erg enthousiast over het idee en samen bereidden ze het plan voor.
Was het mogelijk?
Technisch bleek het mogelijk. Brouwer: ‘We moesten in principe slechts vier pijpen vanaf de installatie naar de woontoren leiden, nog een kleine toevoeging doen aan de reeds geplande installatie en in de woontoren konden we dan direct de leidingen leggen naar de woningen, voor de levering van warmtapwater en ruimteverwarming en -koeling. Geen grote installatie nodig in de woontoren, waar ook geen ruimte voor is binnen dat gebouw want er is geen kelder.’ Relatief simpel, met een grote winst en een relatief kleine investering van beide kanten. Een win-winsituatie.
Eigenaar overstag?
Nu moest de eigenaar/investeerder Union overtuigd worden. Hoe kon het grootste sociale project van de Zuidas gekoppeld worden aan het meest prestigieuze en commerciële vastgoedproject ernaast? Dat had nog wel wat voeten in de aarde aldus Vriens. ‘Het gebouw is optimaal duurzaam en circulair ontworpen. Met ruim 7.000 m² zonnepanelen en tal van innovaties is het gebouw verzekerd van een BREEAM Outstanding certificering. Duurzaamheid vormt een onlosmakelijk onderdeel van het concept, waarmee er eveneens gestreefd wordt naar een WELL Platinumcertificering, voor optimaal welzijn van de gebruikers. Maar was de investeerder ook bereid om voor welzijn van zijn buren te verbeteren?’
De investeerder was aanvankelijk nogal kritisch. Alle kosten van een eventuele koppeling zouden dus op conto van The Pulse terecht komen. De eigenaar was niet erg happig en had veel vragen. Kon Eteck dan nog wel de benodigde warmte voor hun eigen gebruikers garanderen en hoe moest dat juridisch vastgelegd worden? Brouwer: ‘Uiteindelijk hebben we de belegger gerust kunnen stellen wat betreft de energietoevoer voor The Pulse. Hij ging overstag toen hij realiseerde dat door dit sociale project te steunen, hij een extra streepje voor kreeg bij de gemeente.’ De partijen lieten gezamenlijk een batterij juristen komen om deze constructie volledig dicht te timmeren.
Op het nippertje
De woontoren Stepstone was eerder klaar dan het grote project naast hen. Maart 2024 konden de bewoners erin. Maar hoe stond het dan met hun warmte? The Pulse stond nog in de steigers, de WKO-installatie werd nog beproefd. Rik glundert: ‘Ik kan vertellen dat toen we de woningen 1 maart opleverden, de warme douche, de warmwaterkraan en de verwarmingen in alle woningen het deden. Op het nippertje.’ Met man en macht werkten de aannemer van Stepstone, trouwens dezelfde als die van The Pulse, en energieleverancier Eteck aan de realisering van de WKO-installatie en de vier pijpen vanuit de kelder van The Pulse om direct op duurzame warmte in te zetten voor de buren. ‘The Pulse was nog niet opgeleverd, maar de kelder met de technische ruimte en de WKO-installatie waren wel gereed. De installatie werkte, dus die kon wel al aan voor de bewoners van Stepstone. In die toen koude dagen toch wel erg prettig. We zijn er alle drie heel blij mee dat we het gered hebben’, aldus Brouwer. Hiermee voldoet het sociale project ook aan de BENG-normen, een bijna-energieneutraal gebouw.
Unieke symbiose?
Brouwer vertelt dat er op vele plekken energie en warmte gedeeld wordt met verschillende vastgoedeigenaren. ‘Maar dat is dan meestal georkestreerd door de gemeente en met veelal gelijkwaardige partners. Dit initiatief tussen een maatschappelijk en een commercieel bedrijf en op deze creatieve manier, heb ik nog nooit meegemaakt’, bekent de directeur nieuwbouw van Eteck trots. ‘En dat nota bene op de Zuidas! Een goed voorbeeld hoe je problemen van energieschaarste kunt oplossen in de vastgoedwereld.’
Dat het anders moet dat staat buiten kijf. Brouwer voorziet onder andere een uitputting van de bodem als we op de vertrouwde voet doorgaan. ‘We kunnen niet per individuele vastgoedeigenaar maar eigen bronnen aanleggen.’ Harmsen is het daar helemaal mee eens. ‘Dit is een prachtig alternatief. We delen met onze buren een WKO-installatie, dus ook eenzelfde bron. Als we dat allemaal alleen zouden doen, dan krijg je allemaal bronnen naast elkaar in de bodem. Dan zit je elkaar uiteindelijk in de weg. Dat is natuurlijk van de zotte. Niet goed voor de grond en niet voor de transitie. Deze oplossing is betaalbaarder, socialer en duurzamer. Wij gebruiken gewoon de overtollige warmte van de buren. Zo moeten meer mensen gaan denken.’ Dat scheelt per woning ook nog eens duizenden euro’s, voegt Brouwer toe. ‘Hier moet de markt heen. Duurzaam en circulair.’
Toekomst
De drie heren geloven dat met dergelijke oplossingen de energietransitie grote sprongen kan maken. ‘Vraag je af hoe je dit gaat organiseren voor de komende 50 jaar’, zegt Harmsen. ‘Zoek een welkome partij als Eteck en grote commerciële vastgoedeigenaren. Koppel daaraan woningcorporaties zoals wij, die een langetermijnvisie hebben. Een corporatie die bereikbare woningruimte en -kosten realiseert met creativiteit en innovatie. We zijn altijd op zoek naar oplossingen als deze, waarmee we onze huurders kunnen helpen. Hiermee houden we onze tarieven betaalbaar, aangepast aan woonproduct en doelgroep. In dit geval woonstarters tussen de 18 en 28 jaar. Mooi aan dit project: geen grote installatie. We konden nu een Key-Lounge op de begane grond en een sportplek op het dak realiseren. Wat wil een mens nog meer?’